Acheter un logement est de plus en plus inaccessible comme le précise le Figaro Immobilier. Pourtant, une solution semble apparaître, la maison abandonnée à donner, alors qu’en est-il?
Qu’est-ce qu’une « maison abandonnée » ?
Commençons par définir ce qu’elle représente. Plusieurs cas de figure existent. Tout d’abord, une maison laissée vide depuis des années (mort du propriétaire, non vendue, manque d’intérêt des héritiers…).
Un bien issu d’une succession bloquée appartient aussi à cette catégorie. Un cas qui revient parfois lorsque les héritiers ne parviennent pas à se mettre d’accord.
Un logement classé « sans maître » y correspond aussi, ils appartiennent aux communes après un délai de trente ans sans qu’aucun successible ne les aient repris précise https://www.collectivites-locales.gouv.fr/.
Le vrai don pur, sans aucune condition, reste rare, même entre personnes d’une même famille. La plupart des « cessions gratuites » cachent des contreparties.
Pourquoi ces maisons se retrouvent-elles abandonnées ?
Nous pouvons lister des causes courantes qui vous permettront de mieux comprendre. Tout d’abord un décès sans héritier connu. Aucune personne n’est ainsi légitime à la reprendre.
Une indivision familiale bloquée est aussi une cause que les notaires connaissent bien, bien que des changements récents permettent désormais de déclencher une procédure judiciaire pour le partage des bien avec des conditions plus souples.
Un départ en maison de retraite sans retour peut aussi conduire à une maison abandonnée. par exemple, une personne âgée part en maison de retraite et ne retourne plus chez elle par manque d’autonomie.
L’exode rural qui vide certains villages est aussi parfois en cause. L’Encyclopédie d’histoire numérique de l’Europe indique qu’il s’est imposé dès les années 1890, il est surtout rattaché au 20ème siècle.
Ce sont des trajectoires humaines, avant d’être des opportunités immobilières.
Où et comment chercher ?
Pas de Bienici ou de Leboncoin pour en trouver. La tâche est ici bien plus ardue. Tout d’abord, vous pouvez contacter le service urbanisme des mairies rurales pour connaître les maisons abandonnées de la zone. Qui plus est, vous pouvez interroger le service de la publicité foncière pour les connaître. Un conseil ici, ciblez les zones à forte vacance de logements pour maximiser vos chances d’en trouver. L’Insee et L’observatoire des territoires pourront vous fournir des données.
Repérer les biens à taxe foncière impayée est aussi un moyen de repérer de potentielles maisons abandonnées, le site tresor.economie.gouv.fr vous permettra de consulter les biens immobiliers faisant l’objet d’un gel en application du règlement (UE) 269/2014 modifié.
Les démarches légales à connaître
Récupérer un bien abandonné suit un parcours juridique précis. Vous devez tout d’abord identifier le véritable propriétaire du bien (commune, personne décédée…).
Vérifier s’il s’agit d’un « bien sans maître », une maison abandonnée peut toujours appartenir à quelqu’un qui ne s’en occupe plus (personne en Ehpad, héritier qui ne s’en occupe pas…).
Passer par la procédure de succession vacante permet de voir si elle n’a pas été réclamée ou acceptée par aucun héritier. Attendez ensuite l’arrêté municipal d’abandon manifeste, indispensable pour agir.
Si vous arrivez à en dégoter une, signer un acte notarié, même pour un euro symbolique est indispensable. Même procédure que pour un achat de logement classique.
Le coût réel derrière la « gratuité »
Ce n’est jamais totalement gratuit, prenez plusieurs éléments en compte, les frais de notaire tout d’abord, incompressibles mais aussi les droits de donation si vous n’avez aucun lien familial.
Une garantie financière est parfois exigée par la commune qui en a la propriété suite à l’expiration du délais. Incluez aussi le coût des diagnostics obligatoires.
Dernier aspect et pas des moindres, le budget travaux des maisons abandonnées, souvent très lourd. L’opération peut coûter aussi cher qu’un logement sur le marché traditionnel. Pour vous donner une idée, Camif Habitat indique » qu’une rénovation complète va coûter entre 1 500 € et 2 500 € par mètre carré ». Un prix au m2 quasiment équivalent à celui de Clermont-Ferrand.
Les conditions imposées par les communes
Les municipalités qui cèdent un bien ne le font jamais sans exigences. Vous avez souvent l’obligation de rénover le logement dans un délai fixé, d’en faire sa résidence principale, de rester sur place plusieurs années, souvent 5 à 10 ans.
Parfois, vous serez mis dans l’obligation de respecter un cahier des charges précis et d’accepter une clause de rachat en cas de non-respect des clauses, sans aucune indemnité.
Les travaux à prévoir
Mais que prévoir exactement? Plusieurs éléments reviennent souvent, dont la toiture qui est souvent endommagée, voire même la charpente, subissant souvent les effets du temps.
Le réseau électrique parfois hors normes peut aussi être à refaire. Tout comme l’isolation si de l’humidité structurelle s’y est installée. Ce ne sont donc pas de petits travaux.
Quelques précautions permettent d’éviter les mauvaises surprises.
Pour conclure, nous avons 5 conseils à vous donner pour éviter de faire un mauvais choix. Le premier est de visiter le bien avant tout engagement, c’est indispensable pour vous rendre compte de l’état des lieux.
Vérifiez notamment l’état réel de la charpente, de la toiture, de l’isolation et du réseau électrique, qui sont souvent très dégradés et peuvent rendre le logement dangereux.
Se renseigner sur la vie locale, écoles et commerces est vital car souvent les zones de ces maisons abandonnées sont elles même abandonnées par les habitants.
Consulter un notaire dès le départ est aussi dans nos recommandations. Ce professionnel est indispensable pour encadrer l’opération d’achat. Enfin, prévoyez une marge financière pour les travaux. N’oubliez pas que si vous n’allez pas au bout, aucune indemnisation n’est prévue.