Le Moyen-Orient connaît une augmentation spectaculaire du nombre de personnes fortunées, notamment aux Émirats arabes unis. Selon le dernier rapport Private Capital de Knight Frank, le nombre de millionnaires aux Émirats a presque doublé en dix ans, atteignant environ 130 500 individus à la fin de 2024. Ce chiffre place le pays au 14e rang mondial des marchés les plus riches. Cette croissance est portée par des réformes économiques ambitieuses, une stabilité politique durable et des politiques fiscales attrayantes.
Rien qu’en 2024, 7 200 nouveaux millionnaires se sont installés aux Émirats, contre 4 700 en 2023 et 5 200 en 2022. Cette migration est notamment alimentée par des ressortissants de l’Inde (31 %), du Moyen-Orient (20 %), de la Russie et des pays de la CEI (14 %), ainsi que du Royaume-Uni et d’Europe (12 %). Cette diversité confirme l’attractivité internationale des Émirats comme destination de relocalisation patrimoniale.
Dubaï, leader mondial du résidentiel ultra-luxueux
Le dynamisme du marché résidentiel de Dubaï illustre parfaitement cette affluence de capitaux. La ville a dépassé des places historiques comme Londres ou New York dans le segment de l’ultra-luxe, avec 435 ventes de propriétés à plus de 10 millions de dollars en 2024, contre 434 en 2023. Le quatrième trimestre 2024 a même établi un record avec 153 ventes sur cette tranche, un sommet trimestriel inédit.
Au premier trimestre 2025, 111 propriétés ont été vendues au-delà de la barre des 10 millions de dollars, soit une hausse de 5,7 % par rapport à la même période l’an passé. Palm Jumeirah reste en tête avec 34 transactions pour un total de 562,8 millions de dollars, suivie d’Emirates Hills avec 15 ventes cumulant 356,7 millions de dollars. L’une de ces villas, vendue 106,3 millions de dollars en janvier 2025, avait été acquise pour 6,6 millions en 2015, affichant ainsi une valorisation impressionnante de 1 635 %.
Une offre ultra-prime sous tension
La demande pour les résidences haut de gamme reste forte, alors même que l’offre se raréfie. Dans le segment des villas à plus de 5 000 AED/m2, aucune livraison n’a été recensée en 2023, et seulement 16 unités en 2024. L’offre dans la gamme de 2 000 à 3 000 AED/m2 a chuté de 57 %, et celle entre 3 000 et 5 000 AED/m2 a diminué de 39 % sur un an. Cette tension sur l’offre alimente davantage la flambée des prix.
Les préférences des acheteurs fortunés
Les grandes fortunes internationales sont désormais très attentives à la valeur refuge que représente l’immobilier de luxe à Dubaï. Environ 78 % des personnes disposant d’un patrimoine supérieur à 15 millions de dollars s’intéressent activement à l’achat d’une résidence dans l’émirat. Le budget moyen des HNWIs basés dans les pays du Golfe avoisine les 3,1 millions de dollars. Parmi les ultra-riches, 25 % envisagent des acquisitions comprises entre 60 et 80 millions de dollars, tandis que 16 % sont prêts à investir au-delà de 80 millions pour une seule propriété.
Dans ce contexte, des acteurs spécialisés comme Jenna Estates accompagnent ces investisseurs fortunés dans la recherche de biens d’exception. Grâce à leur expertise approfondie du marché immobilier haut de gamme à Dubaï, ils proposent des solutions sur mesure répondant aux attentes les plus élevées en matière de confort, de sécurité et de rendement patrimonial.
Le rôle croissant des family offices
Parallèlement, les family offices gagnent en importance dans la région. Ces structures de gestion patrimoniale intergénérationnelle sont de plus en plus attirées par les environnements juridiques stables et réglementés de Dubaï et d’Abu Dhabi. Le transfert de richesse attendu dans les deux prochaines décennies — estimé à 84 000 milliards de dollars à l’échelle mondiale — trouve déjà un écho au Moyen-Orient. En Arabie Saoudite, de nombreux groupes familiaux passent à la troisième génération de gestion, et les Émirats apparaissent comme la base idéale pour structurer ces actifs internationaux.
Perspectives régionales : Arabie saoudite, Qatar et Égypte
Hors des Émirats, d’autres pays du Moyen-Orient enregistrent aussi une montée en puissance des investissements immobiliers. En Arabie Saoudite, Makkah et Madinah suscitent un vif intérêt parmi les HNWIs, avec près de 2 milliards de dollars potentiellement investis par des acheteurs issus de neuf pays musulmans. Le Qatar attire quant à lui 537,5 millions de dollars de capitaux privés sur un marché estimé à 3,2 milliards de dollars en 2024. Enfin, l’Égypte reste très prisée des investisseurs du Golfe, notamment dans les secteurs résidentiel, commercial et des résidences hôtelières de marque.
Conclusion
Grâce à une combinaison unique d’opportunités fiscales, de stabilité, et d’offres immobilières de prestige, Dubaï s’affirme plus que jamais comme un pôle d’attraction mondial pour les grandes fortunes. Le rôle d’experts spécialisés comme Jenna Estates s’avère décisif pour orienter ces profils vers les meilleures opportunités du marché haut de gamme, dans un contexte de rareté croissante des biens d’exception.